中国经济记者吴静、卢志坤北京报道。 12月25日，北京市丰台区花乡片区一块住宅用地以最低价出让，标志着2025年北京土地拍卖结束。第一财经记者了解到，整个2025年，北京房地产市场将呈现“量跌价升”的格局。市场分化继续加强。房地产公司更加注重优质资产，聚焦海淀、朝阳等核心区域。 90%以上的征地主体是国有企业，但不少民营企业持谨慎态度。丰台土地被小幅出售。本次出让土地为丰台区华翔集团中心勘察项目城乡建设FT00-2405-0001片区的R2二类住宅用地。用地面积23,542.66平方米，规划建筑面积58,857平方米，建筑面积比2.50，建筑管理高度60米。土地呈长方形，东西长，南北短，适合布局大面广产品。该地区有许多住宅区。第八轮土地竞标名单中，中央华翔集团有两幅纯住宅用地。首先进行预申请的是本次搬迁北侧的01地块。中植研究院房地产市场研究部主任张凯指出，这块地块的主要优势是环城路的位置和便利的交通条件。该地块位于丰台区玉泉营街道，邻近南环线4号线，距离地铁10号线寿经贸站约1公里，距离房山线花乡东桥站约800米。直达贵贸、中关村、丽泽等主要商圈。目前周边有不少宜居设施，如花乡奥特莱斯、风科万达广场等购物中心。此外，医疗资源也是一大亮点。西侧毗邻北京天坛医院，西北侧毗邻北京口腔医院，步行即可到达。该地块最终由北京建工置业有限公司和北京城乡住房建设开发有限公司组成的联合体以247.2万元的低价竞得，约合每平方米4.2万元。据了解，该楼盘南侧还有02号地块，预计2026年出售。目前该板块新在售房源项目包括北京御西松、中建云景、中海丰和三院、中海丽色三院、中海丽色漫室等。含期权。其中，中海丰和第三医院去年3月获得认证t 年。目前销售率为30%，网上签约均价为8.51万元/平方米。中国建筑云于去年3月获得认证。目前售出率约为33%，网上签约均价为8.04万元/平方米。中海金府于今年4月获得认证。目前结算率超过15%，网上合同均价为10.72万元/平方米。北京翠松于今年4月获得认证。目前销售率为26%，网上签约均价为7.84万元/平方米。中海里泽第三庭院于今年5月获得认证。目前结算率不足25%，网上合同均价为9.33万元/平方米。尽管地处四环路，但该地块仍在低价出售，一定程度上反映了公司对该地块的谨慎态度收购阶段。据了解，丰台区域市场近年来承受着较大压力。即使是商务区、瑞泽总部等核心板块，新项目销售也普遍放缓。一些行业也出现了价格调整，例如大瓦窑行业。市场分化加剧。张凯指出：高风险土地出让的平庸结果，根本就是当前市场运行逻辑的变化的体现。展望2025年，北京共完成商品房交易40宗，总面积约359万平方米，较去年同期下降约24%。土地出让金1427.4亿元，同比下降8%。与调整规模相反，平均交易价格较上年上涨20%，平均保险费率也上涨3.7个百分点，呈现出“量减价升”的大趋势。从区域分布来看，市场热情明显向心集中。 Kaidodo、Asahi 和 Shohei 的交易量位列前三。海淀成为最大的土地供应商，供应土地约66.5万平方米，占总交易量的19%。朝阳市成交量约59.5万平方米，占比17%。昌平以49.6万平方米排名第三。高溢价地块也主要集中在上述地区，年溢价率在10%以上的地块有9块，其中海淀市4块，朝阳市3块。通州市有2块。其中，朝阳区太阳宫地段以39.18%的溢价率位居第一，其次是海淀区蜀村地段和朱坊村0030地段，溢价率分别为27.93%和25.04%。分别反映了中部地区资源的稀缺性和竞争的激烈程度。从征地主体来看，中央国企和地方国资继续占据主导地位，占比超过90%。其中，中建房地产公司表现较为活跃，共拿地7块。只有少数民营地产企业实现盈利，如茂源在朝阳宋玉里村、顺义学师傅村拿地，明房地产在昌平城东新区拿地三块地，反映出民营企业在当前环境下投资仍保持谨慎态度。张凯表示，今年中国政府积极优化土地供应策略，特别是核心区域供应“破冰”。在东城区等多年接近“零供应”的地区，地块秦安街等优质土地的陆续推出，不仅是为了弥补高端市场的住房供应不足，也是向市场发出中心区土地供应机制正在灵活调整的信号。类似情况还有国贸北侧呼家楼南里地块等项目的入市。 “土地开放”的同时，支持土地交易的规则也进一步优化，包括延长合同签订期限、允许分块产权登记等，有效减轻企业交纳资金压力。但值得注意的是，主要地块的规划条件变得更加严格，如高度限制、景观保护和禁止建设。度假屋和公用设施的生产，开发商面临着提高吸引力的压力。他们的产品和整体管理能力。值得注意的是，随着优质资源不断进入市场，市场分化进一步强化，“强者恒强”的格局日益清晰。位置优越、规划条件优越的土地备受追捧，溢价也居高不下。另一方面，一些状况一般或位于正常地点的拍品大多会以最低价或接近最低价出售。房地产企业拿地逻辑也发生了变化，不再追求规模扩张，而是注重“产品可行性”和“市场认可度”，寻找确定性高、风险低的公司，越来越注重品质可控的楼盘，市场分化有所进展。总体来看，北京房地产市场的运行逻辑正在发生重大变化。张凯表示，政府正在“通过“优质”优质土地的供应将盘活市场。房地产企业正在谨慎地聚焦可用于建设“好家园”的稀有资源。不断优化的规则和逐步提高的门槛正在共同推动市场从规模走向质量。（编辑：陆志坤 审稿人：佟海华 校对：严景宁）
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2025年北京本地拍卖预计达1427亿元：总体“量会下降，价格会上涨”，市场分化将加强
